Klares Bekenntnis des Bundesgerichtshofes zu den gesetzlich vorgegebenen zeitlichen Abfolgen des § 577 BGB (Vorkaufsrecht des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum)

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des Bundesgerichtshofes hat sich in seiner Entscheidung vom 07.12.2016, AZ: VIII ZR 70/16 eindeutig zu den Voraussetzungen des Entstehens eines gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters positioniert. Danach sind bei der Anwendung der Vorschrift des § 577 BGB die vom Gesetzgeber vorgegebenen zeitlichen Abfolgen der Geschehnisse strikt einzuhalten.

HINTERGRUND
Dem vom BGH entschiedenen Sachverhalt lagen folgende zeitliche Abfolgen zugrunde:

28.09.2010: Der Vermieter/Eigentümer eines 10-Familienhauses erklärt mit notarieller Teilungserklärung die Umwandlung des Anwesens zu Wohnungseigentum.

23.11.2010: Abschluss eines Mietvertrages über eine in dem Haus gelegene Dachgeschosswohnung.

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15.12.2010: Überlassung der Dachgeschosswohnung an die Mieter.

16.12.2010: Veräußerung von sämtlichen Wohnungen des 10-Familienhauses an Dritte (u.a. auch der streitgegenständlichen Dachgeschosswohnung).

23.12.2010: Anlage des Wohnungsgrundbuchs und Eintragung des bisherigen Vermieters/Eigentümers des 10-Familienhauses als Eigentümer der 10 Wohnungen.
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18.10.2011: Eintragung des Dritten (Käufers) als neuen Eigentümer im Grundbuch.
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Die Mieter der Dachgeschosswohnung waren der Auffassung, ihnen stünde ein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1, 577 Abs. 1 Satz 1, 469 Abs. 1 Satz 1 BGB zu, weil der Vermieter/Eigentümer des 10-Familienhauses seine gesetzliche Verpflichtung verletzt habe, die Mieter beim Abschluss des Grundstückskaufvertrages vom 16.12.2010 über das den Mietern vermeintlich zustehende Vorkaufsrecht zu informieren.

DIE ENTSCHEIDUNG DES BUNDESGERICHTSHOFES
Der Bundesgerichtshof hat einen Schadensersatzanspruch der Mieter verneint, weil ein Vorkaufsrecht der Mieter an der Dachgeschosswohnung nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht bestand.
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Nach der gesetzlichen Vorschrift des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ist ein Mieter unter zwei – gleichberechtigten nebeneinanderstehenden – Alternativen zum Vorkauf berechtigt.

Die erste Alternative setzt voraus, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann (der Begründung von Wohnungseigenum zeitlich nachfolgend) an einen Dritten verkauft wird.

Gemäß der zweiten Alternative ist die Entstehung eines Vorkaufsrechts davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Gegenstand des Vorkaufsrechts ist bei der letzten Alternative ein sachenrechtlich noch nicht vorhandenes aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungseigentum. In einer weiteren Entscheidung vom 06.04.2016, AZ: VIII ZR 143/15 hat der Bundesgerichtshof insoweit bereits entschieden, dass das Vorkaufsrecht des Mieters in einem solchen Fall (zweite Alternative) allerdings auch nur dann entsteht, wenn sich der Veräußerer beim Verkauf des noch ungeteilten Grundstücks gegenüber dem Dritten zur Durchführung der Aufteilung verpflichtet und die vom Vorkaufsrecht erfasste künftige Wohneinheit in diesem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist.

In dem der Entscheidung vom 07.12.2016 zugrundeliegenden Sachverhalt waren beide Alternativen des § 577 BGB nicht erfüllt. Die erste Alternative des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB scheiterte daran, dass der Abschluss des Kaufvertrages mit dem Dritten der Begründung von Wohnungseigentum zeitlich nicht nachfolgte. Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages zwischen dem bisherigen Eigentümer/Vermieter und dem Dritten fand nämlich am 16.12.2010 statt. Zu diesem Zeitpunkt war das Wohnungseigentum noch nicht begründet. Das Wohnungseigentum wurde erst danach mit der am 23.12.2010 erfolgten Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch begründet. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages wurde also keine Wohnung verkauft, an der vor Abschluss des Kaufvertrages Wohnungseigentum bereits entstanden war.

Auch die Anwendung der zweiten Alternative des § 577 BGB hat der Bundesgerichtshof abgelehnt, weil die Absicht des Eigentümers/Vermieters Wohnungseigentum zu begründen, nicht erst nach Überlassung an den Mieter gefasst wurde, sondern die notarielle Teilungserklärung bereits am 28.09.2010 erfolgte und somit rd. zweieinhalb Monate vor Überlassung der Wohnung an die Mieter.

FAZIT:
Obwohl die zeitlichen Abläufe (Anlage des Wohnungsgrundbuches sowie Eintragung des Eigentümers im Wohnungsgrundbuch) zumindest auch zufällig dadurch bestimmt werden, wie schnell das Grundbuchamt arbeitet, hat der BGH im vorstehenden Fall keine analoge Anwendung des § 577 BGB in Betracht gezogen. Der Bundesgerichtshof hat vielmehr rein „formal“ entschieden, dass das Gesetz in beiden Alternativen des § 577 BGB eine zeitliche Abfolge der Geschehnisse vorgibt, die nur bei deren strikter Einhaltung zu der Entstehung eines Vorkaufsrechts führt. Bei der Prüfung des Entstehens des Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB ist zukünftig daher dringend darauf zu achten, ob die zeitlichen Abläufe der Geschehnisse entsprechend den gesetzlichen Vorgaben eingehalten sind. In bestimmten Gestaltungsfällen gibt die BGH-Entscheidung dem Eigentümer/Vermieter den ausreichenden Spielraum, durch kleinere Verzögerungen (z.B. Antragstellungen beim Grundbuchamt) Vorkaufsrechte von Mietern, mit welchen Mietverträge innerhalb bestimmter Zeitspannen geschlossen werden, zu vermeiden.

Autorin

  • Mietrecht
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